Tiny House mit Grundstück: Chancen, Hürden, Stolperfallen
Herkömmliche Wohnformen bieten heute kaum noch vielversprechende Perspektiven. In Großstädten wird der Wohnraum immer knapper, während die Mieten immer weiter steigen. Aber auch Eigenheime auf dem Land kosten oft mehr, als sich Durchschnittsverdiener*innen leisten können (oder wollen).
Kein Wunder also, dass sich der Trend zu alternativen Wohnformen in Deutschland bemerkbar macht: Tiny Houses benötigen deutlich weniger Platz und Geld als gewöhnliche Einfamilienhäuser.
In bürokratischer Hinsicht stellt ihre kompakte Größe allerdings eher ein Hindernis dar. Denn bis du dich mit deinem Tiny House auf einem Grundstück niederlassen kannst, ist es meist ein langer Weg:
- Baurecht oder Straßenverkehrsrecht?
- Kauf- oder Pachtvertrag?
- Bayern, Berlin oder Baden-Württemberg?
All diese Fragen spielen eine Rolle, wenn du nach einem geeigneten Tiny-House-Stellplatz Ausschau hältst. Deshalb empfehlen wir, vorab so viele Informationen wie möglich einzuholen. Welche Faktoren du dabei unbedingt berücksichtigen solltest, erklärt dieser Artikel.
Inhaltsverzeichnis
1. Was macht die Suche nach Tiny-House-Grundstücken so schwierig?
2. Auf welchen Grundstücken darfst du ein Tiny House abstellen?
3. Grundstück für Tiny House kaufen, mieten oder pachten?
4. Grundstück für Tiny House, Minihaus oder Modulhaus?
5. Baugenehmigung: Ja, nein, vielleicht?
1. Was macht die Suche nach Tiny-House-Grundstücken so schwierig?
Das deutsche Baurecht ist eine Wissenschaft für sich. Grundsätzlich brauchst du immer eine Baugenehmigung, um in einem Haus dauerhaft zu wohnen – und zwar egal, um welche Art von Haus es sich handelt. Derzeit gibt es gesetzlich keine Unterscheidung zwischen normalen Einfamilienhäusern und Tiny Houses. Das heißt, für dich gelten die gleichen Vorschriften wie für anderen Bauherr*innen auch. Selbst ein Minihaus mit Rädern darfst du nicht einfach irgendwo abstellen. Für dein Tiny House brauchst du ein Grundstück, das in die örtliche Infrastruktur eingebunden ist. Damit tun sich weitere Probleme auf:
- Grundstücksgröße und -preise
In Deutschland gibt es kaum Bauplätze, die kleiner als 400 m2 sind. Die Quadratmeterpreise können aber im Umfeld von Großstädten gut und gerne über 1.000 € hinausgehen. Auch wenn du eigentlich nur 100 m2 für dein Tiny House benötigst, sind Grundstücke in dieser Größe häufig schwer zu finden.
- Bebauungspläne
Abgesehen von der Baugenehmigung stellt der Bebauungsplan ebenfalls oft ein Hindernis dar. Jede Gemeinde besitzt einen eigenen B-Plan, der vorgibt, wie neu errichtete Häuser gestaltet werden dürfen. Die Vorgaben reichen von Dachform und Dachfarbe über das Fassadenmaterial bis hin zur Art der Fenster. An dieser Stelle scheitern viele Bauanträge für Tiny Houses, weil sie sich nicht „harmonisch“ genug ins Ortsbild einfügen.
- Vorschriften der Bundesländer
Baurecht fällt in die Zuständigkeit der einzelnen Landesregierungen. Je nachdem, wo du wohnst, gibt es also andere Richtlinien. In Bayern brauchst du z. B. für den Bau eines Wintergartens immer eine Genehmigung. In Thüringen ist das nur bei großen, beheizten Wintergärten nötig. Ebenso unterschiedlich sind die Regelungen bei Gartenhäuschen, Carports und Garagen oder Solaranlagen aus. Informiere dich hierzu auf jeden Fall bei der örtlichen Behörde.
Gut zu wissen: Tiny Houses kannst du nicht einfach auf Freizeitgrundstücken abstellen. In manchen Regionen darf auf solchen Flächen nicht einmal ein Wohnwagen stehen. Hinzu kommt, dass Freizeitgrundstücke oft nur bedingt oder gar nicht erschließbar sind. Wer einen dauerhaften Wohnsitz sucht, sollte sich also nach offiziell ausgewiesenem Bauland umsehen.
2. Auf welchen Grundstücken darfst du ein Tiny House abstellen?
Auf den ersten Blick scheinen die Aussichten für Tiny-House-Bewohner*innen in Deutschland alles andere als rosig. Davon solltest du dich aber nicht abschrecken lassen. Auf dem Weg zum Eigenheim gibt es fast immer Stolpersteine – egal ob Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus oder Minihaus. Ein geeignetes Grundstück zu finden ist zwar nicht einfach, aber auch nicht unmöglich. Die Suche erfordert lediglich etwas Zeit, Kreativität und Beharrlichkeit. Im ersten Schritt solltest du dich intensiv mit dem Thema auseinandersetzen und alle verfügbaren Optionen prüfen. Welche Voraussetzungen ein Tiny-House-Grundstück allgemein erfüllen muss, siehst du hier im Überblick:
- Lage im Innenbereich
Das Grundstück befindet sich in einem Ortsteil, der unter bestimmten Bedingungen bebaut werden darf. (Im sog. „Außenbereich“ sind Bauvorhaben dagegen nicht erlaubt.)
- Erschließung
Das Grundstück wurde an die örtliche Infrastruktur, Kanalisation, Strom- und Wasserversorgung angeschlossen oder kann noch erschlossen werden (vgl. Baugesetzbuch § 34).
- Flächennutzungsplan
Das Grundstück liegt in einem Gebiet, in dem du dauerhaft wohnen darfst. Dies ist z. B. in Gewerbegebieten nicht der Fall (vgl. Baunutzungsverordnung § 1).
- Einhaltung des Bebauungsplans
Die Gestaltung deines Tiny House entspricht den Vorgaben der örtlichen Baubehörde für das jeweilige Wohngebiet.
Tipp: In Gebieten zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (vgl. Baunutzungsverordnung § 4a) sind die Richtlinien weniger streng. Solche „besonderen Wohngebiete“ bieten meist bessere Chancen für Besitzer*innen von Tiny Houses.
3. Grundstück für Tiny House kaufen, mieten oder pachten?
Wenn du ein Grundstück gefunden hast, das theoretisch als Stellplatz infrage kommt, geht es im nächsten Schritt an die praktische Umsetzung. Dabei haben private Bauherr*innen grundsätzlich drei Möglichkeiten:
a) Tiny-House-Grundstück kaufen
Mit ausreichend Eigenkapital oder einer Finanzierung kannst du Bauland natürlich selbst erwerben. Als Grundstücksbesitzer*in gehst du einerseits zwar die meisten Verpflichtungen ein. Andererseits hast du mit einem Tiny House auf eigenem Grundstück auch den größten Gestaltungsspielraum.
b) Tiny-House-Grundstück pachten
Wer Bauland besitzt und darauf in absehbarer Zeit nicht selbst bauen will, kann die Fläche zur „Zwischennutzung“ verpachten. Der wesentliche Unterschied zwischen Pacht und Miete liegt im Prinzip der Fruchtziehung: Als Pächter*in darfst du das Grundstück nutzen, um Einnahmen zu erzielen – sei es, indem du dort Obstbäume erntest oder einer gewerblichen Tätigkeit nachgehst.
c) Tiny-House-Grundstück mieten
Im Gegensatz zur Pacht darfst du gemietetes Bauland ausschließlich für Wohnzwecke nutzen. Wenn du beispielsweise mit deinem Tiny House auf einem Campingplatz wohnst, läuft das in der Regel über einen Mietvertrag.
Gut zu wissen: Die Erschließungskosten für ein Grundstück tragen normalerweise die Eigentümer*innen. Allerdings werden die Miete bzw. der Pachtzins oft angepasst, um diese Ausgaben entsprechend auszugleichen. Alternativ kannst du als Mieter*in oder Pächter*in die Erschließungskosten auch vorab übernehmen und im Gegenzug weniger Miete bzw. Pachtzins zahlen. Diese Variante rentiert sich allerdings nur, wenn du mit deinem Tiny House sehr lange auf dem Grundstück bleiben wirst.
4. Grundstück für Tiny House, Minihaus oder Modulhaus?
Was wir umgangssprachlich als „Tiny House“ bezeichnen, ist im Baurecht nicht unbedingt das Gleiche. Als Besitzer*in bzw. Bauherr*in solltest du drei verschiedene Haustypen kennen. Die Bauformen lassen sich primär nach zwei Kriterien unterscheiden: Größe und Mobilität.
| Bauform | Mobiles Tiny House (Tiny House on Wheels/ auf Rädern) | Modulhaus (Containerhaus oder Systembau) | Minihaus (= Mikro-, Klein- oder Singlehaus) |
| Wohnfläche in m2 | ca. 10–25 | variiert je nach Bauweise | ca. 40–100 |
| Mobilität | Das Haus befindet sich direkt auf einem Fahrgestell (Trailer). | Das Haus lässt sich mithilfe eines Schwerlasttransports bewegen. | Das Haus wird stationär gebaut und kann i. d. R. nicht bewegt werden. |
Gut zu wissen: Wenn du mit einem Tiny House on Wheels im öffentlichen Straßenverkehr unterwegs bist, unterliegt es dem Straßenverkehrsrecht. Sobald du darin an einem festen Ort wohnst, unterliegt es dem Baurecht bzw. der Landesbauordnung.
5. Baugenehmigung: Ja, nein, vielleicht?
Generell brauchst du immer die Erlaubnis der lokalen Baubehörde, um dich mit einem Tiny House auf einem Grundstück niederzulassen. Welches Genehmigungsverfahren du im Einzelfall durchlaufen musst, hängt von der Bauform deines Hauses ab. Insgesamt gibt es vier mögliche Szenarien:
a) Verfahrensfreies Bauvorhaben
Bei manchen (einfacheren) Bauvorhaben müssen Bauherr*innen keinen schriftlichen Antrag stellen. Aber Vorsicht: Verfahrensfrei ist nicht gleich rechtsfrei! Wenn die Bauaufsichtsbehörde dein Vorhaben nicht prüft, bist du selbst für die Einhaltung der gültigen Vorschriften verantwortlich. Dazu gehören u. a. die Abstandsflächen, der Bebauungsplan und die Ortsgestaltungssatzung.
b) Vereinfachtes Genehmigungsverfahren
In diesem Fall musst du zwar einen Bauantrag stellen, aber die Baubehörde prüft nur eine Auswahl von besonders wichtigen Anforderungen. Ob ein vereinfachtes Verfahren bei deinem Tiny-House-Grundstück genügt, musst du mit den zuständigen Sachbearbeiter*innen vor Ort klären.
c) Genehmigungsfreigestellte Verfahren
Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du dich vom regulären Genehmigungsverfahren freistellen lassen:
- Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans.
- Das Bauvorhaben entspricht den Vorgaben des Bebauungsplans und sonstigen örtlichen Bauvorschriften vollständig.
- Die Erschließung des Bauplatzes für dein Tiny House ist gesichert.
- Es handelt sich bei der baulichen Anlage nicht um einen Sonderbau.
d) Genehmigungspflichtige Bauvorhaben
Wenn keiner der genannten Sonderfälle zutrifft, musst du alle üblichen Schritte des Baugenehmigungsverfahrens durchlaufen. Die jeweiligen Anforderungen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Deshalb ist es wichtig, dass du dich frühzeitig mit der geltenden Landesbauordnung vertraut machst. Mehr Informationen hierzu erhältst du bei der lokalen Baubehörde.